AGGIORNAMENTO ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE (ad uso non abitativo)

Lunedì, 15 Ottobre 2012 di Michele Grisafi

La vigente normativa contenuta nella L.  27.7.1978 n. 392 prevede, quale principio generale per gli immobili ad uso non abitativo, la libera determinazione tra il locatore e il conduttore del canone locativo.

 Tale principio trova parziale deroga nell’art. 32 della medesima legge con riguardo alle clausole di aggiornamento annuale del canone sulla base della variazione del potere d’acquisto della moneta. L’art. 32, infatti, nella sua attuale formulazione successiva al DL 30.12.2008 n.207, prevede che “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

L’aggiornamento del canone di locazione, dunque, prevede la necessità di una specifica clausola contrattuale e la richiesta di aggiornamento da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto di credito. La richiesta di aggiornamento ha cadenza annuale e ha effetto dal mese successivo alla sua ricezione.

In ordine alla forma della richiesta di aggiornamento è intervenuta recentemente la Corte di Cassazione con sentenza 12 luglio – 21 settembre 2012, n. 16068 che ha ribadito il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti sono libere di stabilire le modalità attuative della richiesta per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per fatti concludenti (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). La Suprema Corte, in particolare, ha rilevato valido l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati. La fattura, infatti, consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, ma gli permette, altresì di desumere, previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato, la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti,  la richiesta diretta a conseguire l’aggiornamento Istat contenuta nella fattura inviata al conduttore può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo.

Avv. Michele Grisafi

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Un Commento a “AGGIORNAMENTO ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE (ad uso non abitativo)”

  1. giancarlo Scrive:

    buongiorno avvocato.
    Ho letto con molto interesse quel che ha scritto riguardo il modo di applicare l’aggiornamento l’istat.
    Io, per esempio,sono ben quindici anni che ogni marzo il locatore mi applica l’aumento ISTAT chiedendomelo semplicemente a voce, ovvero senza una richiesta scritta. e ciò nonostante sul contratto di locazione commerciale sia chiaramente scritto “….a richiesta del locatore…” !
    con tali aumenti l’affitto mi è aumentato tantissimo ! ma mi hanno detto che tali aumenti non potevano essere applicati ! sarebbe obbligatorio una richiesta scritta, tramite raccomandata. addirittura potrei richiedere indietro o scalare quanto versato in più ! (magari) .
    Lei cosa ne pensa al riguardo? sperando che mi risponda, la ringrazio vivamente. giancarlo gambino

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